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中新社发 包康轩 摄

现在,大家关心的是,2020年3月份开始,银行会找我协商。那么,我到底该选择固定利率,还是选择“LPR+加点”?

未来,LPR的模式,就是要做到按揭利率上“一城一策”,创造调控的有效手段。

在营商环境方面,企业对营商环境满意和非常满意的领域有:开办企业和工商注册登记信息变更便利度、获得电力供应便利度和知识产权保护,反映满意的企业占比分别为90%、87%和87%;企业对获得信贷便利程度评价较低。

LPR怎么变?按照一年一个定价周期的原则,按照2020年12月份的LPR来定。显然,当那时的LPR下降,按揭利率就下降了,反之亦然。

现在看,估计,大部分百姓不知道,“二选一”该倾向于哪个。这里,首先告诉大家的是,央行一再强调,楼市“稳字当头”,首先是稳预期。国家说了,预期不稳,地价和房价都稳不住。

有什么政策抓手?除了遥遥无期的房产税,按揭贷款利率就是一个有力工具,它可以调整你的持有成本。

调查还显示,九成企业对营商环境表示满意或非常满意,七成以上的企业反映增值税明显下降,九成以上的企业反映没有乱收费、乱摊派现象或程度很轻。清欠专项行动第三方评估结果显示,八成以上的企业对清欠工作表示满意,96%的企业表示自年初以来没有再增加新的拖欠。

减税力度、规模前所未有,那么企业获得感如何?

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LPR怎么定呢?就是按照MLF来定,而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了,推出LPR,就是为了加强央行对于资金定价的控制,利率是个风筝,而MLF就是央行手中的那根线。

受国务院减轻企业负担部际联席会议委托,中国中小企业发展促进中心开展了2019年全国企业负担调查评价工作。截至2019年10月底,共有来自全国31个省(区、市)的6188家企业完成有效问卷。

所以,LPR就会降低。另外,中央经济工作会议说,要疏通货币政策传导途径,降低民企、实体经济融资成本,推出LPR也是为了这个目的。因此,央行此次推出存量房贷定价切换,目的也是以利率下降的预期,激励大家选择“LPR+加点”,为未来通过LPR调控存量房,创造条件。

所以,对于按揭贷款200万以下的人来说,选择固定利率,或“LPR+加点”,差别是非常小的。如果你的收入尚可,不必太在意每月多几十、少几十的差异。记住,凡是涉及百姓直接利益的政策,设计上都非常谨慎,绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。

存量按揭沉淀大量资金,大概有30万亿,占银行贷款的1/5。基准利率不变,按揭贷款的月供就不会变化,但市场利率和银行的资金成本,却在频繁地变化。这样,可能对按揭还款人或银行是不利的,更不利于客观地反映资金的机会成本。所以,必须要让这部分存量贷款利率市场化。

所以,自2015年10月,4.90%的按揭基准利率一直未变过。但是,这几年利率市场化很快,银行资金来源利率,贷款利率都市场化了。比如,存款被各种各样的理财取代;贷款方面,以大家熟知的消费贷款为例,信用记录、抵押物、收入流水等差异很大,不同的人利率不同。

会议还部署2020年加大力度降低企业用电和物流等成本。加快推进电价市场化改革步伐,研究解决大工业用电成本高和转供环节不合理收费的问题。

《2019年全国企业负担调查评价报告》还建议,加强涉企乱作为问题的治理和机制建设,一是推进中介服务市场化改革;二是完善涉企收费、涉企检查、罚款、示范创建等行政事项清单制度,建立相对统一规范的标准,公开接受社会监督;三是建立全国性投诉举报平台,受理企业对乱收费、乱罚款、乱检查等问题的投诉举报,完善督办反馈机制,为企业健康发展营造良好的环境。

总之,你不能再选择基准利率了,也不会出现央行调整基准利率,然后你的按揭利率也跟着调整!

再举个例子,假设你的房贷为基准利率上浮10%,则2019年执行的利率为5.39%(4.9%×(1+10%))。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。若你和银行协商按“LPR+加点”转换,2020年将保持利率不变,加点为0.59(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年执行利率是5.39%(4.8%+0.59%)。

选项B,你就选择“LPR+加点”的新浮动规则。2020年,“LPR+加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。2021年1月1日,新一年的定价周期开启,LPR会根据最新一期的LPR,也就是2020年12月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年,你支付的房贷利率是“新LPR+加点”。

所以,看大势、算大账,归拢自己的资产,该抛的就抛、该留的留。

不过,业内一边倒地认为,大家应该选择浮动利率,因为央行已经开启降息周期了。而且,楼市开始触及顶部了,管理层对地产下滑的担忧大过上涨,高位不胜寒嘛!所以,才提出“稳地价、稳房价、稳预期”。未来,更多城市,楼市面临下行态势。由此推导,替代基准利率的LPR一定下降。

而且,未来经济将转入高质量增长。资源高投入、货币高发、投资高增长的模式行不通了,未来投资重点在数字化基建,比如5G、物联网、人工智能等,资金密集型的传统基建少了。

专业术语,有点拗口。什么意思?选项A,你选择固定利率,很可能就是现在执行的利率水平,以后不变了,直到按揭还清。

在治理乱收费方面,将治理与行政审批有关的中介收费作为重点,从源头抓起,切断行政职权和中介收费的联系。联席会议办公室将会同市场监管总局等部门研究完善企业投诉举报查处机制和问题受理督办工作规则,为整治违规收费等问题提供制度支撑。

观点一边倒,估计,2020年3月启动定价切换时,大多数人会选择“LPR+加点”。不过,也要站在“一城一策”的角度看待。原来,基准利率一样,每个城市按揭基准利率差异不大,只是上浮幅度5%-10%的差异。

辛国斌说,当前,国内外不确定性因素较多,经济下行压力进一步加大,企业生产经营困难增加,对降低成本、优化环境的诉求更为强烈,做好减轻企业负担工作仍任重道远。

还有一个背景要交代,现在国家一再强调,资金要“脱虚入实”,回归实体经济。也就是说,对于房地产,不再鼓励资金大规模进入了。所以,要驱赶资金进入实体,这就需要有一个政策抓手,可以调整存量房屋持有的成本,让你时时刻刻保持警觉,手上的房子,还值不值得持有?

对于瞒报漏报问题,要将督查中发现的欠款立即纳入台账并推动解决,进一步加大对“零报告”地区的核查和审计力度,今后再出现瞒报漏报行为,各地区要严肃追究有关部门和当事人的责任,处理结果要报联席会议办公室。

今年《政府工作报告》明确要实施更大规模的减税降费,提出全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元,同时要求对拖欠民营企业的款项年底前要清偿一半以上,决不允许增加新的拖欠。

以首套房为例,如果选择四大国有银行,全国各地按揭利率的差异也就在5%左右。

据介绍,在降低成本、清理收费方面,一般工商业电价连续两年平均降低10%;有关部门采取措施降低合并港口收费,取消降低铁路收费,清理行业协会和中介组织涉企收费,开展银行违规涉企服务收费专项治理等措施;审计署加强重大政策落实情况跟踪审计,查处违规收费和保证金。辛国斌表示,以上措施今年合计减轻企业负担1800亿元左右。

2020年,减税降费仍值得有新期待。辛国斌表示,在跟踪评估的基础上,请财政部门统筹谋划明年减税降费政策措施,为实体经济发展提供更有力支持。

中国中小企业发展促进中心副主任罗俊章表示,在经济下行压力加大的情况下,企业对降成本的政策诉求较为强烈。75%的企业呼吁国家继续出台减税政策,其他政策诉求依次为降低融资成本和拓展融资渠道(64%)、降低企业用能和用地成本(62%)、取消不必要的审批手续降低制度性交易成本(58%)、普惠性降费(51%)、降低企业物流成本(51%)等。

为什么呢?因为这个行政色彩浓厚的基准利率,被废掉了。废除基准利率,主要是为了推进利率市场化。现在,除了按揭利率之外,消费贷款、企业贷款的利率,都市场化了,借贷双方自由商定。

减轻企业负担工作需多个部委进行部际联动。这次全国减轻企业负担电视电话会议由国务院减轻企业负担部际联席会议举办。联席会议由工业和信息化部、发展改革委、公安部、民政部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、农业农村部、审计署、国资委、海关总署、市场监管总局、银保监会等13个部门和单位组成,工业和信息化部为牵头单位。

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你的房贷定价,有两个新选择:A,转换为固定利率,B,转换为以“LPR+加点”为定价基准的利率。

中国工业和信息化部副部长辛国斌17日在全国减轻企业负担电视电话会议上介绍,今年前三季度,全国实现减税降费17834亿元,全年预计超过2万亿元,规模之大前所未有。他表示,今年是党中央、国务院安排惠企政策和减轻企业负担举措最为集中的一年,也是力度最大、成效最为显著的一年。

对此,企业强烈呼吁:进一步优化营商环境,进一步落实好减税降费政策,降低制造业用电成本、增强金融、财税、产业、环保等政策的协同性,打通政策落地“最后一公里”。

这份《2019年全国企业负担调查评价报告》显示,反映当前总体负担较重的企业占比(45%)较上年(57%)下降12个百分点;反映负担较上年减轻的企业占比(26%)较上年(14%)提高12个百分点。

财政部此前数据显示,从行业看,制造业新增减税4738亿元,占新增减税总额的31.36%;从市场主体看,民营经济纳税人新增减税9644亿元,占新增减税总额的64%。财政部部长刘昆此前表示,今年全年中国减税降费规模大大超出2万亿元,将达到2.3万亿元。

所以,不管选哪个,至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制,2021年变化幅度也不会很大,影响很小。比如,2019年11月20日,央行新一期LPR下降5个基点,据统计,2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元,相比10月减少区区31元。

在推进清理拖欠民营企业账款方面,辛国斌表示,要全面消除“零清偿”情况,10万元以下欠款年底前要完成“清零”,有条件的对100万元以下的欠款也要尽快清偿完毕。同时,对2019年底明细台账中未清偿完毕的剩余欠款,要制定具体清偿方案。

在营商环境方面,按照世界银行最新公布的《2020年营商环境报告》,我国营商环境排名从上年的第46位上升至第31位,连续两年被评为营商环境改善幅度最大的全球10个经济体之一。

而从2021年开始,0.59的这个加点就不会变了,但LPR会变,也就是“一年一变的LPR+不变的0.59”。

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打个比方,你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%,那么等额本息下你要按照4.165%(4.90*0.85)的利率支付月供,一直到贷款还清,这个利率不变啦。

凡是有房贷的人,都要注意了。近日,央行发布公告,从2020年3月1日起,银行要与2020年1月1日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户,就定价基准转换进行协商。

部分企业在调查中还反映了一些具体问题,如个别地区拖欠保证金、涉企检查罚款偏多、部分单位存在违规收费问题等。

之所以,按揭利率还保持管制下的低利率,就在于住房还是个公共品,按揭贷款涉及到广大百姓切身利益,涉及到楼市稳定,涉及到资产价格及金融风险等。总之,按揭利率不能放开,让银行和购房者自由协商。

辛国斌还介绍,截至11月底,政府部门和大型国有企业已清偿民营企业账款5800多亿元,除个别省份外,均提前完成了今年目标任务。

因此,全国各地按揭成本差异并不大。但未来,调控要“一城一策”、“一时一策”。仿照西方的做法,利率就是最主要的工具。“LPR+加点”的模式下,央行调控MLF(货币市场化利率),间接调控了LPR(LPR在MLF上加点形成),并最终调控贷款利率。

同时,老龄化来了,越来越多的人厌恶风险。总之,未来货币需求减少,利率就会大趋势下降。